不動産投資に必要な自己資金は、物件を買う場合で「物件価格の20〜30%」が目安です。ただし、数万円から始められる方法もあります。
「不動産投資は、お金持ちがやるもの」と思われがちですが、始め方は1つではありません。この記事では、現物の不動産、J-REIT、不動産クラウドファンディングの3つの入口と、必要な自己資金の考え方を、初心者向けに整理します。
不動産投資って、「いくらあれば始められるの？」って、いちばん最初に思うよね(*’ω’*)
少額で始める方法から、現物を買うまで、順番に見ていこう！
STEP1：不動産投資の入口は、3つ
| 方法 | 必要なお金の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 現物の不動産 （区分・戸建て・一棟） | 数百万円〜 （物件価格の20〜30%が目安） | 自分で物件を選んで、貸し出す。ローンも使えるが、管理や修繕は自分で考える |
| J-REIT （不動産投資信託） | 1口数万円〜 | 株のように、証券会社で売買できる。物件の選択や管理は、運営会社に任せる |
| 不動産クラウド ファンディング | 商品によっては少額から | 対象の不動産を確認して出資する。運用期間が決まっている商品が多い |
※ J-REITは、日本取引所グループの資料で、全銘柄の投資口価格が1口40万円を下回る水準（2019年12月時点）、銘柄によっては、1口数万円程度から投資できるとされています。最新の価格は、証券会社などで確認してください。クラウドファンディングの最低金額は、商品によって異なります。
どれも「不動産」に投資しますが、お金の出し方も、リスクも違います。まずは、自分の自己資金で、どの入口が合うかを考えましょう。
STEP2：現物の不動産に必要な自己資金
現物を買うときの自己資金は、一般的に、頭金と諸費用の合計です。目安は次のとおりです。
- 頭金：物件価格の10〜20%が目安
- 諸費用：物件価格の約10%が目安
- 合計：物件価格の20〜30%が、自己資金の目安
たとえば、1,000万円の物件を買う場合の自己資金は、次のようになります。
頭金諸費用（約10%）
物件価格1,000万円の場合の自己資金の目安（万円）
頭金を10%にすれば約200万円、20%にすれば約300万円です。
自己資金から、買える物件の価格を逆算すると、次のような目安になります（自己資金が物件価格の20%の場合）。
| 自己資金 | 買える物件価格の目安 | 物件の例 |
|---|---|---|
| 100万円 | 約500万円 | 築古の戸建て、築古の区分マンション |
| 1,000万円 | 約5,000万円 | 都心部の区分マンション、一棟アパート、新築戸建て |
| 3,000万円 | 約1億5,000万円 | 一棟マンション、一棟ビル |
※ 目安は、東急リバブル「不動産投資のお役立ち情報」（2024年9月公開、2025年4月更新）をもとにしています。金融機関や、物件、買う人の属性（年収や勤務先など）で、融資の条件は大きく変わります。
STEP3：諸費用の中身を知っておこう
諸費用は、物件の代金とは別にかかるお金で、「思ったより多い」と感じる人が多い部分です。主な内訳は、次のとおりです。
- 仲介手数料不動産会社に払う手数料。売買の上限は、代金の3%＋6万円＋消費税です。
- 登録免許税・登記費用名義の登記にかかる税金と、司法書士への報酬です。
- 不動産取得税購入後に、1回だけ課される税金です。
- 印紙税契約書に貼る、収入印紙の税金です。
- ローンの手数料・保証料融資を受けるときに払います。
- 火災保険料建物の保険です。
たとえば、500万円の物件の仲介手数料の上限は、「500万円×3%＋6万円」に消費税を足した約23万円です。1,000万円なら、約40万円になります。
※ 仲介手数料の上限は、売買の場合の、宅地建物取引業法にもとづく目安です（800万円以下の物件は、特例で、別の上限が適用される場合があります）。
STEP4：自己資金ゼロ（フルローン）は、できる？
購入費用を、すべてローンでまかなうフルローンで、始められる場合もあります。ただし、次の点に注意が必要です。
- 審査が厳しくなっている：2019年の金融庁のアンケートでは、銀行の約94%が、自己資金の一部を求めていました（東急リバブルの記事より）。
- 買える物件が限られる：手付金や、諸費用を、別に用意できない場合もあります。
- 返済の負担が大きい：借入が多い分、空室や金利の上昇があったときに、返済が苦しくなりやすいです。
不動産は、買ったあとにも「お金がかかること」があるんだよね。
手元のお金を使い切らないのが、いちばん大事だと思うな( *´艸｀)
STEP5：自己資金別の、始め方の目安
- 数万円〜：J-REITや、少額のクラウドファンディングで、不動産投資の値動きや、分配金の仕組みを、体験する。
- 数十万円〜：J-REITを、積み立てるように買っていく。現物は、まだ勉強の段階にして、物件を調べてみる。
- 100万円〜：築古の戸建てなど、500万円前後の物件を、現金や、小さな融資で検討する。リフォームの費用も、見込んでおく。
- 500万円〜：区分マンションや、一棟物件を、ローンを使って検討する。複数の金融機関に、相談してみる。
戸建て投資の、くわしい進め方は、次の記事でまとめています。
▶少額から始めたい方へ戸建て投資の始め方を見る› ▶基本から知りたい方へ不動産投資の基本を見る›STEP6：少額で始める前の、注意点
J-REITの注意点
投資口の価格は、毎日変わり、元本は保証されません。分配金も、テナントの退去などで、減る可能性があります。上場廃止のリスクもあります。
クラウドファンディングの注意点
事業者や、対象の不動産によって、リスクが違います。運用期間中は、お金を引き出しにくい商品もあります。説明をよく読んでから、出資しましょう。
※ 不動産クラウドファンディングの仕組みは、国土交通省の「不動産特定共同事業」の資料（令和7年4月）で、事業者が特定の不動産を指定して出資を募り、賃料収益を分配する仕組みと、説明されています。
よくある質問
貯金が、100万円しかなくても、始められますか？
現物は、築古の戸建てなど、価格が低い物件に限られます。まずは、J-REITなどの少額の方法で、仕組みを知るのも、1つの方法です。
頭金は、多いほうがいいですか？
頭金が多いと、借入が減り、返済の負担が軽くなります。ただし、手元の現金を使い切ると、空室や修繕に対応しにくくなります。バランスが、大切です。
融資を受けるのに、年収は関係しますか？
金融機関は、年収や勤務先、他の借入なども、見て判断します。条件は、金融機関ごとに違うので、複数の金融機関に、相談してみましょう。
J-REITと、現物は、どちらがいいですか？
どちらが良いかは、お金の額と、目的で変わります。少額で、手間をかけたくない人は、J-REIT。自分で物件を選び、運営したい人は、現物が候補になります。
まとめ：自己資金に合う入口を選ぶ
- 入口は3つ現物の不動産、J-REIT、不動産クラウドファンディングです。
- 現物の自己資金の目安は、物件価格の20〜30%頭金10〜20%と、諸費用約10%です。
- 諸費用を、忘れない仲介手数料や、税金で、物件価格の約10%かかることがあります。
- フルローンは、慎重に審査も厳しく、返済の負担も重くなります。
- 手元のお金を残す空室や修繕の備えを、確保してから、始めましょう。
参考：東急リバブル 不動産投資のお役立ち情報（自己資金）／日本取引所グループ J-REITガイドブック／国土交通省 不動産特定共同事業の資料（2026年10月31日確認）
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