戸建て投資は、少額から始めやすい一方で、空室の影響が大きく、増やすペースはゆっくりです。
戸建て投資は立派な不労収入で、一軒家を買って（または建てて）貸し出し、家賃収入を得る方法です。マンションやアパートより小さな金額で始められますが、入居者が1組だけなので、退去すると家賃収入がゼロになります。この記事では、メリット・デメリット、物件選び、利回りの考え方、始め方の流れを、初心者向けに整理します。
私は戸建て投資をしてます(*^^)
しっかり賃貸中で毎月4万円のお家賃を貰ってるよ。これからも増やしていきたいと思ってます！
STEP1：戸建て投資とは
戸建て投資は、一軒家を貸して、家賃収入を得る投資です。買った家を貸す方法のほか、土地に新しく建てて貸す方法もあります。また、相続した家や、転勤で空けた自宅を貸すケースも、広い意味では戸建て賃貸にあたります。
- 中古戸建て：すでにある家を買って貸す購入費を抑えやすく、高い利回りを狙える一方、リフォームや修繕の手間と費用がかかります。
- 新築戸建て：土地に家を建てて貸す当面は大きな修繕が起きにくく、収支の計画を立てやすいです。ただし、建築費がかかります。
おすすめは既存の物件を買うことだよ。そもそも土地買って新築立ててたら採算とれるまで何十年って掛かるからね。
ほかの不動産投資と比べると
エムトラストの解説では、50坪の建築費の目安は、戸建てで1,500万〜3,000万円、アパートで3,700万〜6,250万円、マンションで7,600万〜3億円とされています（仕様や立地で変わります）。戸建ては、必要な金額が小さい投資です。
物件タイプ別の利回りの目安（エムトラスト調べ・一般的な傾向）
利回りの平均は、戸建てで7%前後とされ、区分マンションや一棟マンションと大きく変わりません。「戸建てだから特別に高い」わけではなく、「少ないお金で、同じくらいの利回りを狙える」と考えるとよさそうです。
※ 利回りの数字は、エムトラストのコラムに載っている平均値です。調査の時点や前提で変わるため、実際の物件では、必ず収支を計算し直してください。
STEP2：戸建て投資のメリット
① 少額から始められる
中古の戸建ては、数百万円から買えるものもあります。ムサシコーポレーションの解説では、業者がリフォームして再販している物件でも、1,000万〜2,000万円程度とされています。ローンを組むか、現金で買うかの選択肢も広がります。
② ライバルが少ない
賃貸物件全体のうち、戸建て賃貸は3.7%という調査結果があります（エムトラストがYahoo!不動産で調べた数字）。マンションやアパートに比べて供給が少ないため、ファミリー向けに広い家を探す人からは、選ばれやすい可能性があります。
③ 駅から遠くても、需要が見込める場合がある
ファミリー層は、駅の近さより、広さ・庭・駐車場・ペット可などを重視する傾向があります。そのため、都心から遠い、駅から遠いといった条件でも、借りたい人が見つかる場合があります。
④ 長く住んでもらいやすい
日本賃貸住宅管理協会の調査では、平均の居住期間は、単身者が3年3か月、ファミリーが5年2か月とされています（エムトラストの記事で紹介）。ムサシコーポレーションの解説でも、戸建てのファミリー世帯は約75%が4年以上入居するというデータが紹介されています。
入居期間が長いと、退去のたびにかかる原状回復の費用や、入居者を探す広告費を抑えやすくなります。
⑤ 共有部分がなく、自由度が高い
- 共有部分の管理がいらないエントランスや駐輪場がないので、共有部分をめぐるトラブルや、管理費・修繕積立金の負担がありません。
- 退去のタイミングで、リフォームや建て替えができるアパートのように、他の入居者がいる中で工事の調整をする必要がありません。
- 土地が残る建物は古くなると価値が下がりやすいですが、土地は残ります。使い道（自分で住む、売る、建て替えるなど）が幅広いのも、戸建ての特徴です。
メリットいっぱいだね。本当にその通りで戸建ては唯一無二なんだよー！！
STEP3：デメリットとリスク
① 空室だと、収入がゼロになる
戸建ては、1軒に1組しか入居しないので、入居中は100%、空室なら0%です。4室のアパートなら、1室空いても、家賃収入の75%は残ります。
退去したときの家賃収入のイメージ（4室すべて同じ家賃の場合）
空室の間も、固定資産税や保険料、ローンの返済は続きます。次の入居者が決まるまでの数か月分は、手元に資金を残しておくと安心です。
② リフォーム・修繕の費用が読みにくい
ムサシコーポレーションの解説では、築30年程度の戸建てを、内装・外装とも業者に頼むと、約300万円かかる例が紹介されています。安く買えても、リフォーム費用が想定より膨らむと、利回りが大きく下がることがあります。
屋根や外壁、水回り、雨漏り、シロアリなど、古い家ほど、購入後にお金がかかる箇所が増えます。購入前に、建物の状態を専門家に見てもらうホームインスペクション（住宅診断）も検討しましょう。
修繕は本当に高いので、しっかり現地確認を業者さんと行うことが理想！大規模修繕がやってある物件を買うことが一番だよ( *´艸｀)
③ 規模を広げるのに時間がかかる
1軒の家賃は、アパートやマンションより小さいので、収入が貯まるまで、次の物件を買えないことが多いです。「増やすペースがゆっくりになる」のは、戸建て投資の大きな特徴です。
時間はかかるけど家賃5万円の戸建てを4つ持ってれば20万！給料位もらえれば人生は180°変わるよね
④ ローンが組みにくい場合がある
戸建ては、1軒だけの賃貸なので、事業としての規模が小さいと見られやすいです。エムトラストの解説では、中古は担保としての評価が低くなりやすく、都市銀行や地方銀行では、断られることもあるとされています。日本政策金融公庫やノンバンクは、金利が高くなりやすい点にも注意が必要です。
※ ローンが使えるかは、本人の収入や、物件の評価、金融機関によって変わります。事前に、複数の金融機関に確認しましょう。
融資を借りると、返済や金利と考えることがいっぱい。慣れるためにも最初は現金一括で購入する事をお勧めするよ
STEP4：物件の選び方
ムサシコーポレーションの解説でも、戸建て投資で失敗しにくくするポイントとして、次の3つが挙げられています。
- 新耐震基準（昭和56年6月1日以降）の建物を選ぶ耐震性の面だけでなく、旧耐震の建物は、ローンが組みにくく、売るときに買い手が見つかりにくいという、出口の問題もあります。
- 傾きやシロアリなど、安全性に問題がない物件を選ぶ業者が売主の物件は、売主が契約不適合責任を負うので、個人が売主の物件より安心とされています。ただし、価格は割高になりやすいです。
- 駐車場がある物件を選ぶ郊外では、車が前提の生活になりやすいため、駐車場は重要です。最低1台分、公共交通が不便なエリアでは2台分が望ましいとされています。
このほか、一般的な注意点として、建物が建っている土地が、建築基準法上の道路に接しているか（再建築ができる土地か）、周辺に賃貸の需要があるかも、購入前に確認しておきたいところです。
中古戸建て
購入費を抑えやすく、利回りも狙いやすい。リフォーム・修繕の手間と費用があり、融資は受けにくい。
新築戸建て
当面は修繕が少なく、計画が立てやすい。融資は受けやすいが、建築費がかかる。
※ 中古と新築の比較は、エムトラストの解説をもとに、要点をまとめたものです。
STEP5：収支を計算してみよう
戸建て投資は、購入前に、収支を数字で確認することが大切です。次の仮の例で、考え方を確認します。
- 購入価格：600万円
- リフォーム費用：150万円
- 購入時の諸費用：60万円（購入価格の10%と仮定）
- 家賃：月7万円（年84万円）
- 年間の経費：固定資産税など10万円、火災保険2万円、修繕のための積立10万円、管理会社への手数料（家賃の5%）
この場合、表面利回りは、年間の家賃84万円 ÷（購入価格600万円＋リフォーム150万円）で、11.2%です。
経費（合計26.2万円）を引くと、年間の収益は57.8万円です。購入価格・リフォーム・諸費用を合計した810万円で割ると、約7.1%になります。
さらに、1年のうち2か月、空室になった場合は、家賃収入が14万円減り、収益は44.5万円（管理手数料も減る）になるので、約5.5%まで下がります。
同じ物件でも、見方で利回りが変わる（仮の例）
広告に出ている利回りは、表面利回りであることが多いので、経費や空室も含めて、実質の数字で確認しましょう。
※ 上の数字は、計算のための仮の例で、実際の物件とは異なります。固定資産税や管理手数料、修繕費などは、物件や地域で違います。
税金と「減価償却」
家賃収入は、不動産所得として確定申告します。建物は、年月がたつと価値が下がるため、購入にかかったお金を、耐用年数にわたって少しずつ経費にする（減価償却）しくみがあります。
中古の建物は、国税庁の簡便法で、耐用年数を計算できます。木造の法定耐用年数は22年で、次の式で求めます。
- 法定耐用年数をすべて過ぎている場合：法定耐用年数 × 20%
- 一部を過ぎている場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%
| 築年数（木造） | 計算 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 築15年 | （22 − 15）＋ 15 × 20% ＝ 7 ＋ 3 | 10年 |
| 築30年 | 22 × 20% ＝ 4.4（端数は切り捨て） | 4年 |
たとえば、建物の価格が400万円で、築30年の木造なら、おおまかには年に約100万円（400万円 ÷ 4年）を、4年間、経費にできる計算です。築年数が古いほど、短い期間で、大きな金額を経費にできるのが、中古戸建てで「節税になる」と言われる理由です。
ただし、実際にお金が出ていくわけではない経費なので、手元のお金が増えるわけではありません。また、リフォーム費用が大きいなどの場合には簡便法を使えないことがあるため、税務署や税理士に確認してください。
※ 簡便法は、国税庁「中古資産の耐用年数」（法人税のページ）の内容をもとにしています。木造22年は、エムトラストの解説に掲載されている数字です。所得税の場合も、考え方は同じですが、個別の判断は専門家に確認してください。
STEP6：戸建て投資が向いている人・向いていない人
向いている人
少額で、地道に始めたい人。空室に備えて、手元に資金を残せる人。時間に余裕があり、物件の状態を確認できる人。
向いていない人
短期間で、大きく増やしたい人。空室で収入が止まると困る人。融資を使って、一気に規模を広げたい人。
ムサシコーポレーションの解説では、平日に仕事がある会社員よりも、時間に余裕がある人に向いているとされています。会社員の場合は、管理会社に任せることを前提に、収支を計算しておくと現実的です。
また、戸建てで経験を積んでから、アパートなどに進むという考え方もあります。戸建ては、最初の1軒として、入居者の募集や、管理会社とのやり取りを学ぶのに向いた、小さめの投資と言えそうです。
STEP7：始め方の流れ
- 目的と予算を決める。いくらまで出せるか、空室に備える資金はいくら残せるかを決めます。
- エリアと、賃貸の需要を調べる。ファミリー向けの賃貸が多いか、駅や学校、買い物の便はどうかを確認します。
- 物件を探す。新耐震か、駐車場があるか、売主は業者か、個人かも見ます。
- 収支を計算し、資金を確認する。リフォーム費用や空室も含めて、実質の利回りを出します。ローンを使う場合は、金融機関に事前に相談します。
- 建物の状態を確認して、購入する。ホームインスペクションなども検討します。
- 管理会社を決めて、入居者を募集する。家賃の設定や、募集の方法は、地元の不動産会社に相談します。
よくある質問
戸建て投資は、儲からないのですか？
「儲からない」と言われる主な理由は、1軒分の家賃しか入らないため、収入が貯まりにくく、規模を広げるのに時間がかかる点です。一方で、少額で始められ、長く住んでもらいやすいなどの強みもあります。収支を計算してから、判断しましょう。
初心者は、中古と新築のどちらがよいですか？
エムトラストの解説では、投資初心者や、ローリスクで経営したい人、融資を受けたい人には新築が向くとされ、高い利回りを狙いたい人や、知識がある人、初期費用を抑えたい人には中古が向くとされています。ご自身の資金や、手間をかけられる程度で選びましょう。
会社員でも始められますか？
始められますが、勤め先の副業のルールを、先に確認しておきましょう。管理は、管理会社に任せる前提で、収支を考えておくと現実的です。
ローンは組めますか？
組めるかどうかは、収入や物件の評価、金融機関によって変わります。中古の戸建ては、銀行で断られることもあるため、複数の金融機関に、事前に確認しましょう。
ボロ戸建てを安く買って、自分で直すのはどうですか？
ムサシコーポレーションの解説では、ボロ戸建てを自分で再生する方法は、基本的にはおすすめしないとされています。リフォーム費用が想定を超えやすく、手間もかかるためです。DIYなどで費用を抑えられる人には、成功例もあるとされています。
まとめ：小さく始められる分、収支の確認が大切
- 戸建て投資は、少額から始めやすいただし、空室だと収入がゼロになり、増やすペースはゆっくりです。
- 物件選びが大切新耐震、安全性、駐車場の3つを、まず確認しましょう。
- 利回りは、経費と空室も含めて計算する広告の数字は、表面利回りのことが多いです。
- 税金やローンは、専門家にも確認する減価償却や融資は、個別の状況で変わります。
参考：ムサシコーポレーション「戸建て投資がおすすめでない理由」／エムトラスト「戸建て投資のメリット・デメリット」／国税庁「中古資産の耐用年数」（いずれも2026年10月時点で確認）
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