【初心者向け】不動産投資の始め方｜現物とJ-REITの違い・利回り・リスクを解説

STEP1：不動産で増やす方法は、2種類

不動産で増やす方法は、大きく「現物の不動産を買う」方法と、「J-REIT（不動産投資信託）を買う」方法があります。

• 現物不動産：自分で物件を持つ区分マンション、一棟アパート、戸建てなどを買い、家賃収入を得ます。管理や修繕、入居者の募集は、自分や管理会社が行います。
• J-REIT：投資家のお金で、不動産に投資する投資家から集めた資金で、オフィスビルや住宅などの不動産に投資し、家賃収入などを分配金として受け取る仕組みです。株式と同じように、証券会社を通じて売買できます。

初心者は、J-REITのような少額で試せる方法から始めて、現物に興味が出たら、収支を数字で確認してから検討する順番が、リスクを抑えやすいです。

STEP2：利回りの考え方

不動産の収益性を見る目安が「利回り」です。次の2種類を、区別して覚えましょう。

• 表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100経費を含まない、簡単な指標です。物件の広告などで、よく使われます。
• 実質利回り ＝（年間の収入 − 年間の経費）÷（購入価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100経費と、購入時にかかった費用も含めた、実際の収益性に近い指標です。

計算してみよう（仮の例）

たとえば、購入価格1,000万円、年間の家賃70万円の物件で、経費が家賃の20%、購入時の諸費用が物件価格の10%と仮定します。

表面利回りは7.0%でも、経費を引くと5.6%、購入時の諸費用も含めると約5.1%になります。広告の利回りは、表面利回りであることが多いので、実質利回りで確認しましょう。

※ 上の数字は、計算のための仮の例です。実際の経費や諸費用は、物件によって違います。利回りの計算式は、ファイナンシャルプランナー監修の解説を参考にしています。

STEP3：かかるお金と税金

購入するとき

購入時の諸費用（仲介手数料、ローンの手数料、登記の費用、不動産取得税など）は、物件価格の10%程度が目安とされています。たとえば、4,000万円の物件で、頭金を除いた諸費用は約389万円（約9.7%）という試算があります。

持っているあいだ

• 固定資産税・都市計画税毎年1月1日時点の所有者にかかります。固定資産税の税率は、1.4%としている自治体が多く（例：箕面市）、都市計画税は0.3%の例があります。税率は自治体で違います。
• 管理費・修繕積立金マンションの場合は、毎月かかります。
• 保険料、修繕費、空室の期間の費用火災保険や、設備の修繕、入居者の入れ替えの費用などです。

税金のしくみ

• 家賃収入は、「不動産所得」として確定申告する会社員の場合も、給与とは別に、確定申告が必要になることがあります。申告が必要になる条件は、起業の記事も参考にしてください。
• 規模が大きいと、「事業的規模」になる一般に、5棟10室以上が目安とされています。事業的規模になると、青色申告の特別控除が最高65万円になるなど、扱いが変わります。

※ 出典：購入時の諸費用は不動産クラウドファンディングの解説、固定資産税は箕面市の例、事業的規模はアットホームの解説による。税率や条件は、自治体や状況で違います。税金は、税務署や税理士に確認してください。

STEP4：主なリスク

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高でした（2023年10月1日時点）。地域によっては、入居者が見つかりにくい場合もあります。

※ 出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。空き家には、賃貸用以外の空き家も含みます。

STEP5：J-REITの特徴と注意点

• 市場の規模：時価総額17.4兆円（2025年12月末）2024年12月末の14.3兆円から増えています。
• 価格は、毎日変わる株式と同じように、市場で値動きします。元本は保証されません。
• 金利の影響を受けやすいJ-REITは、借り入れで物件を取得しています。ある証券会社の試算では、調達金利が0.1%上がるごとに、分配金などが約1.5%減るとされています。

※ 出典：日本取引所グループ（JPX）のコラム（証券アナリストの見解を含みます）。数字は2025年12月末時点で、現在の状況とは違う場合があります。

STEP6：始める順番

• ① 目的を決める家賃などの収入がほしいのか、資産を増やしたいのかを、先に決めます。
• ② 生活のための貯金を、先に確保する投資の資金とは別に、すぐ使える貯金を用意します。
• ③ 少額で、仕組みを体験するJ-REITや、REITを含む投資信託などで、不動産の値動きと分配金を体験します。
• ④ 現物は、収支を数字で確認する実質利回り、空室の期間、金利が上がったケースなど、悪い場合も計算してから判断します。
• ⑤ 複数の情報を比べる「必ず儲かる」「損をしない」といった説明は、そのまま信じず、自分で数字を確認しましょう。

よくある質問

少額から、不動産に投資できますか？

J-REITなら、証券会社を通じて、株式と同じように売買できます。最低購入額は銘柄で違うので、購入前に確認してください。

表面利回りと実質利回りは、何が違いますか？

表面利回りは、家賃収入を購入価格で割った数字で、経費を含みません。実質利回りは、経費と購入時の諸費用も含めた数字です。比べる時は、実質利回りで見ましょう。

不動産投資は、会社員でもできますか？

できる場合がありますが、会社の副業ルールの確認が必要です。家賃収入は不動産所得として、確定申告の対象になる場合があります。

新NISAでは、不動産に投資できますか？

投資信託の中に、不動産に投資するもの（REITを含む）があります。商品によって、NISAの対象かどうかは違います。購入前に確認してください。

まとめ

不動産で増やすには、「仕組みとリスクを知る」→「少額で試す」→「数字で収支を確認する」の順番が基本です。広告の利回りだけで決めず、経費や金利が上がった場合も、自分で計算してみましょう。

まずは、J-REITや投資信託などで、不動産の値動きと分配金を、少額で体験してみるのがおすすめです。

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